Kiracım ile başım dertte / Siz de kiracınız ile sorun yaşıyor musunuz?

Gayrimenkul bilindiği üzere dünyanın birçok yerinde güvenli görülen bir yatırım aracıdır. Yatırım amacı ile alınan gayrimenkullerde mal sahibi yatırımından gelir elde etmek isterken kiracı ise bunun karşılığında mal sahibine bir bedel ödemeyi kabul eder. İşte bu sözleşmelere literatürde “kira sözleşmesi” denmektedir. Kira Sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda ; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Taraflar arasında bu sözleşme ilişkisine dayalı olarak birçok hukuki sorun ortaya çıkmaktadır. Kiraya veren de kiracı da haklarını bilmemesi ya da yanlış bilmesi nedeni ile zarara uğramaktadır. Kiraya verilen yerin, kiracının aradığı özelliklere uygun olmaması ya da istenilen özelliklere uygun olsa da sonradan ortaya çıkan kusurlardan dolayı taraflar uzun süre bu konuda çözüm yolu bulamamaktadır. Ayrıca taşınmazın kiracıya haber vermeden ya da rızası alınmadan başka bir kişiye satılması durumunda da birçok hukuki problemle karşı karşıya kalınabilmektedir. Çoğu zaman ise mal sahibi kiraya verilen yeri eksiksiz olarak kiracının kullanımına sunarken, kiracı tarafından ödenmesi gereken kira bedelleri kiraya verene eksik veya hiç ödenmemektedir. Kiracı, kira bedelini ödemeden aylarca, hatta yıllarca mal sahibinin evini haksız olarak kullanmaktadır. Örnek davalarımıza baktığımızda, üzülerek söylemek gerekirse yurtdışında yaşayan ve Türkiye’de evini kiraya vermiş olan gurbetçilerimizin bu süreçleri bir hukuk ofisi tarafından takip edilmiyorsa çoğunlukla mağdur oluyorlardır.

Taraflar arasında ortaya çıkan bir başka uyuşmazlık konusu ise yıllık kira bedelinin artışı konusudur. Genelde yasal artış bedelini kiracılar uygulamak istememektedir. Bu noktada da kiracıların yasal artış bedellerinin uygulanabilmesi için mal sahibi ile direkt iletişimde olmadan profesyonel olarak bu işi takip eden hukuk ofisleriyle çalışmaları hem kira bedellerinin sağlıklı bir şekilde tahsili için hem de adaletli olan kira artış bedelinin uygulanabilmesi için önem arz etmektedir.

Kiracı, aylık ya da yıllık kira bedelini tarafların aralarında anlaştığı tarihte kiraya verene ödemediği takdirde, Kanunumuz gereği mal sahibi kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirme imkanına sahip olmaktadır. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak kira borcunu ödemesi için süre verir. Bu süre içerisinde eğer borç ödenmezse mal sahibi, kiracısını tahliye edebilir. Bu süreç maalesef Türkiye’de hukuk sisteminin yavaş çalışmasından dolayı 2 ila 5 yıl arası sürmektedir. Uygulamaya baktığımızda hukuk ofisleri tarafından takip edilen kira sözleşmelerinde çoğunlukla bu sorun yargı yoluna gitmeden sonuçlanabilmektedir.

Davalarda çok sık karşılaştığımız sorunlardan bahsedecek olursak; ya kiracı, kira bedelini ödemeden yıllarca mal sahibinin evini işgal etmiş oluyor ya da babadan miras kalan taşınmazın kiraya verilmesinde veya kira paralarının mirasçılar arasında paylaşmasında sorunlar ortaya çıkıyor.

Almanya’da yaşayıp yılda bir kez izine gelen gurbetçilerimizin de tüm bu süreçleri takip etmesi maalesef zor oluyor. Babadan kalan evleri, dükkanları gerek güvenilir kiracıya vermek konusunda gerekse kira bedellerini diğer mirasçılar ile paylaşması konusunda sorun yaşıyorlar. Oysa tüm bu sorunların çözümü oldukça basit. Yapmaları gereken ise, işinde profesyonel avukatlara konsolosluk aracılığı ile vekaletname çıkarttırıp gerisini avukatlarına bırakmak. Avukat tarafından durumun koşullarına göre kira sözleşmesi hazırlanıp gayrimenkul kiralanabilir. Devamında ise kiracının mal sahibine ödemeyi yapmaması halinde, yıllık kira artışı yapmadığında icra takibi yapılarak borç tahsil edilir. Kiralanan ile ilgili her sorunda mal sahibi uğraşmadan avukat aracılığı ile Türkiye’deki tüm işlerini sorunsuz olarak çözüme kavuşturabiliyor.

Tüm bu uyuşmazlıklarda yaşanacak hak kaybına uğranmaması için avukatlar tarafından hazırlanmış olan profesyonel bir kira sözleşmesi hazırlanması ile mümkündür. Ayrıca kiracının kefili var ise yasada belirtilen şartlara uygun kefalet sözleşmesi hazırlanması ve kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınması da diğer önemli unsurlardandır. Tarafların kırtasiyeden aldıkları kira sözleşmeleri ile ya da emlakçılarına yaptırdıkları kira sözleşmeleri ile bu uyuşmazlıklarda çok fazla hak kayıpları yaşanmaktadır. Bu hak kayıplarının önüne geçilmesi ancak hukuki destek alınması ile mümkün olacaktır.